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在现实生活中，一般房屋买受人购买的房产可能是抵押房产。房产的抵押时间，可能在购买之前，也可能在购买之后。支付房款后，受各种因素影响，房屋没有过户。抵押权人申请强制执行该房产时，一般房屋买受人就会提出执行异议，要求终止执行。一般购房人和抵押权人都对该房产享有合法权利，二者发生冲突时，法律应当保护谁呢？
本文根据《民法典》、《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》【注“以下简称“执行异议司法解释”】、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【注：以下简称“执行异议和复议规定”】、《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】【注：以下简称“九民纪要”】、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》【法释〔2002〕16号】，结合最高人民法院的指导案例，对该问题进行分析说明。
一、一般房屋买受人和商品房消费者
根据《九民纪要》第125条、127条的规定，房屋购买人区分为商品房消费者和一般房屋买受人。商品房消费者是指购买房地产开发商的第一手房产用于满足生活居住的人。商品房消费者之外的其他购房人都是一般房屋买受人，包括购买二手房、工业用房、商铺、办公用房的人和在同一县市区域内有多套房屋的购买人。
二、房屋没有过户，一般房屋买受人即使付清房款，也不享有房屋所有权，只享有合同债权
在现实生活中，房屋买卖合同签订后，房款也付清了，房屋没有过户，这种情况比比皆是。我国实行不动产登记原则，房屋没有过户登记，房屋所有权就没有转移，房屋买受人不享用房屋所有权，只享有合同债权。房屋买受人即使交了全款也是如此。在“孔凡靓诉长城新盛信托有限责任公司、内蒙古中银房地产集团股份有限公司案外人执行异议之诉一案【案号：（2019）新民初21号、（2020）最高法民终580号】” 最高人民法院认为，孔凡靓虽然与中银公司签订商品房买卖合同，并支付了购房款，但其并未实际占有该房屋，亦未办理房屋所有权过户登记，故孔凡靓依据买卖合同仅享有请求中银公司办理房屋过户登记的债权请求权，但对诉争房屋并不享有所有权。
三、抵押权是担保物权，优先于债权，一般房屋买受人的权利不能排除抵押权人的强制执行，不能适用《执行异议和复议规定》第28条的规定
抵押权人申请强制执行抵押房产时，一般房屋买受人就会提出执行异议，要求终止执行。对于一般房屋买受人提出的执行异议，很多人认为，在金钱债权执行中，只要全部满足《执行异议和复议规定》第28条的四项条件，就可以排除一切强制执行，包括抵押权人的强制执行。这是一个认识误区。根据第28条的规定，一般房屋买受人除了满足四项条件外，还需要同时具备一个条件，即：“其权利能够排除执行”。如果不能排除执行，就不能适用第28条。
物权优于债权。这是民事法律的基本原则。抵押权是担保物权。一般房屋买受人的权利是债权。二者的权利顺位存在本质差异，一般房屋买受人的权利不能排除抵押权人的强制执行。一般房屋买受人不能排除抵押权人的强制执行。
在此，我列举最高人民法院的两个案例，对此观点予以说明。
第一个案例：恒丰银行股份有限公司南充支行诉吴双、四川思凯房地产开发有限公司等人执行异议之诉【案号：（2020）川民终273号、（2021）最高法民申1131号】
在该案中，最高院认为，在南充支行对执行标的享有抵押权的情形下，吴双要向排除南充支行对案涉房屋享有的优先受偿权抵押权，必须符合《执行异议和复议规定》第27条的规定，该条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位。同时基于对一些特定权益优先保护的必要，通过“但书”予以排除。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的优先受偿权，此即属于“但书”条款所言的例外规定，实践中需要严格审查和把握，以免动摇抵押权的优先性基础。《执行异议和复议规定》第29条规定体现了对商品房消费者物权期待权的优先保护，而《执行异议和复议规定》第28条规定了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权生存权至上的价值基础，也即一般不动产买受人即便符合《执行异议和复议规定》第28条的规定，也不能对抗抵押权人。因此，在南充支行对执行标的享有抵押权的情形下，吴双作为案外人对案涉房屋的权益如要对抗已办理登记的抵押权的优先地位，必须符合《执行异议和复议规定》第29条的规定。……。在案涉房屋为非住宅的情况下，即使吴双已经缴清房屋全款，其亦不属于商品房消费者，不能依据商品房消费者享有的生存居住权而排除执行。吴双作为案外人对案涉房屋不享有足以对抗该执行的法定权利。
第二个案例：重庆国际信托股份有限公司诉周清源、遵义新奥房地产开发有限公司执行异议之诉【案号：(2020)最高法民终1132号】
在该案中，最高院认为，只有为生活消费需要购买商品房且已支付大部分款项的商品房消费者，其权利才优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。本案中，周清源购买的案涉房产为商铺，并非用于居住，因此不属于“商品房消费者”，而是一般的房屋买卖合同买受人。一般房屋买受人的物权期待权不能对抗已经依法设立的抵押权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及相关法律精神，抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房时，法院支持消费者的异议；但对于非消费者的普通买受人，其权利不足以排除抵押权的强制执行。法院判决支持重庆国际信托股份有限公司的诉讼请求，许可对案涉商铺进行强制执行。
需要说明的是，如果申请执行人享有的是一般金钱债权，其权利顺位与一般房屋买受人不分先后，一般房屋买受人满足《执行异议和复议规定》第28条的四项条件，可以排除执行。
四、抵押债权不是一般金钱债权，一般房屋买受人不能适用《执行异议司法解释》第14条的规定
《执行异议司法解释》第14条适用于案外人对一般金钱债权提出的执行异议。一般金钱债权是指债权人仅基于合同或法律规定享有的要求债务人支付金钱的权利，它没有特定的财产作为担保，主要包括以下几类：①合同之债中的金钱给付，比如借款合同中的本金和利息、买卖合同中的货款和违约金、租赁合同中的租金等；②侵权之债中的金钱赔偿，比如人身损害赔偿的医疗费、误工费等；③无因管理之债；④不当得利之债等。
一般金钱债权区别于“特定物债权”（如交付某幅画）和担保债权。若债权涉及担保（保证、抵押、质押），则属于有担保的金钱债权，在受偿顺序上优先于一般金钱债权。二者在法律上的地位和保护力度有明显差异。抵押债权不是一般金钱债权，一般房屋买受人不能适用《执行异议司法解释》第14条的规定。
五、只有商品房消费者能够排除抵押权人的强制执行，一般购房人不享有此项权利
《执行异议和复议规定》第27条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据该条规定，如果申请执行人对案涉房屋享有抵押权，案外人在一般情况下不能对抗申请执行人的抵押权。只有在法律、司法解释有规定的情况下，才能对抗抵押权。第27条
“但书”的 例外范围极窄。目前，最高人民法院仅仅有一个例外规定，即：《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。该批复规定，已支付全部或大部分购房款的商品房消费者权利优先于建设工程价款优先权、抵押权。这就说明，能够排除抵押权人的强制执行的，只能是商品房消费者，不能是一般房屋买受人。
关于商品房消费者的权利与抵押权的关系，《九民纪要》第126条规定，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
总之，在案外人对案涉房屋提出执行异议时，法院必须区分商品房消费者与一般房屋买受人。如果是购买二手房、工业用房、商铺、办公用房的一般房屋买受人，根据《执行异议和复议规定》第27条的规定，不能对抗抵押权。
【作者：刘维昭，北京市安博律师事务所律师】
附：法律法规
※《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
※最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复（2002年6月11日最高人民法院审判委员会第1225次会议通过） 法释〔2002〕16号
上海市高级人民法院：
你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
※《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】
125.【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
问题是，对于其中 “所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中 “已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十” 如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
126.【商品房消费者的权利与抵押权的关系】根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。因此，这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
127.【案外人系商品房消费者之外的一般买受人】金钱债权执行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，请求排除执行的，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，符合下列情形的依法予以支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
实践中，对于该规定的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。
买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则。
※《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》已于2024年12月14日经最高人民法院审判委员会第1938次会议通过，现予公布，自2025年7月24日起施行。
第十四条 人民法院对登记在被执行人名下的不动产实施强制执行，案外人以其系该不动产买受人为由，提起执行异议之诉，请求排除一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：
（一）查封前，案外人已与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；
（二）查封前，案外人已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且查封后至一审法庭辩论终结前已将剩余价款交付人民法院执行；
（三）查封前，案外人已合法占有该不动产；
（四）非因案外人自身原因未办理不动产所有权转移登记。
人民法院判决驳回案外人诉讼请求的，案外人交付执行的剩余价款应予及时退还。
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